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中古住宅なんてものを買ったので、いろいろ勉強できた。

新築の家を買った人も、自分の家にどうやって値段がついてるか説明できないよね?
もしかすると説明する資料とかもらえるのかもしれないけど。


僕の家は、もともと任意売却で進めていて最終的にもそれなんだけど、手続きの中でやむを得ず一旦競売物件として公示されてしまった経緯がある。
1月6日に公示されて、1月27日からの入札。
ちょっと書いたかもしれないけど、それがあって12月からバタバタ急いでいたのだ。

26日までに登記できなかったら、競売の入札と戦わなければならなかった。


裁判所のサイトから競売物件を検索すると詳細が載っていたり、他にも競売物件の情報サイトに細かい情報が掲載されていた。
なので、そういうところを見た人にはうちの間取りとかバレバレかもしれない・・・。

今はリンクは外れて検索しても辿り着けなくなっているが、ページは消えていないので直リンのURLからは開けるんだよな~。探さないでね(笑)。


さて本題。
そういうサイトから、競売物件情報がいろいろダウンロードできちゃう。
今回、仲介の不動産屋もくれなかった情報が簡単にダウンロードできた。
いいのか、それで?

まず土地。
「公示価格」というのが毎年発表されるが、それに前年からの変動率を使って時点修正を行う。単純な比例計算。そこに方位などの標準化補正を行って、さらに地域格差をかける。
これで導き出されるのが「標準画地価格」で、単位は[円/m2]。
「個別格差」という割合と、「地積(土地面積)」をかけ、「建付減価補正率」と「市場性修正率」をかけたものが、「建付地価格」となる。これが土地の値段。

たとえば公示価格が10万円/m2の土地100m2だったら、補正がないとすると

100,000[円/m2] * 100% * 100% * 100% * 1.00 * 100[m2] * 1.00 * 1.00
=10,000,000円

という計算。
要は、これだけ補正する係数があるってことだ。

ウチの場合は方位+4だったので標準化補正として100/104がかかっていて、地域格差-9なので、100/91がかかっていた。
時点修正も平成20年1月1日の価格から1年で-1.3%の変動率ということで、そんな数字が。
これらを自分でも計算してみると、なるほどこの価格か、というのが納得できた。


次に建物。
中古なので、まず「もう一回建てたら」という金額をはじく。
「再調整原価」が単位[円/m2]で示される。これに「現況延床面積」をかける。
(これを計算してみたら、僕が買った家がとんでもなく原価が高いことがわかって驚いた。)

これに「現価率」を別に計算して、中古価格になる。
「躯体経済的残存耐用年数」/「躯体経済的全耐用年数」*「躯体割合」と
「設備経済的残存耐用年数」/「設備経済的全耐用年数」*「設備割合」を足し、
そこに「観察減価」の割合を考慮。「残価率」も足しあわされる。
さらに「市場性修正率」をかけて計算される。

ウチの場合は、築13年ということで、躯体としては全耐用年数24年のうち、残存耐用年数は10.3年と計算されていた。躯体割合は90%。設備割合が10%。
設備の方は全耐用年数が15年で、ほぼ減価償却されていて残存耐用年数は1.3年。
観察減価として20%が計上されていた。

{残価率0% + (1-0%) * 10.3年/24年 * 躯体割合90% + 1.3年/15年 * 設備割合10% } * (1-観察減価20%)
=現価率0.31

13年も経つと、価値は31%になっちゃうということか。


土地と建物の計算値を足してみると、確かに売りに出ていた金額に近い。
いや、最初はこれより200万円高かったけど。


なんかね、自分の払った値段に納得ができて満足。
ま、色々とどこで決まっているのかわからない係数はあるけど(笑)。


さーて、今日からリフォームのはずだったのに、何で雪が降るかね?(泣)
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2010.02.01 Mon l 雑記 l COM(0) TB(0) l top ▲

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